M5S Alto Adige-Südtirol

Censimento sfitti 2012

Innanzitutto verifichiamo il nuovo costruito dal 1 ottobre 2011 al 1 ottobre 2012. Questi i dati catastali:

Immobili 01/10/2011 01/10/2012 Immobili nuovi
Abitazioni 50865 51140 275
Uffici 2939 2945 6
Garage 42277 42928 651
Negozi 3417 3415 -2
Magazzini 3870 3875 5

Come si vede gli alloggi in un anno di crisi sono aumentati dello 0,53%. I garage sono aumentati dell’1,5%. I negozi per la prima volta segnano un saldo negativo –2 unità, destinato a crescere nei prossimi anni con la possibilità di richiedere la variazione d’uso dell’immobile da negozio o ufficio in abitazione. I magazzini seguono l’andamento negativo, con la crisi, diminuisce la richiesta.

Sfitto minimo

I dati sono stati forniti dall’Azienda Energetica, dall’IPES e dal Comune.

Abitazioni senza contratto luce da più di un anno 1836
Abitazione con consumo sotto i 20 kwh da più di un anno 704
Alloggi sfitti IPES 400
Alloggi sfitti del Comune 83
Totale 3023

Gli alloggi sociali del Comune sono 687. Il numero degli sfitti si riferisce a quelli in ristrutturazione che costituiscono il 12% del totale. Un altro dato interessante riguarda i garage comunali da assegnare in Via Nikoletti e in Via Passeggiata dei Castani. In totale sono 35, quelli liberi 15, quasi la metà.

Sfitto massimo

Interessante è l’esame delle utenza SEAB relative allo smaltimento dei rifiuti, dal quale emerge l’esistenza di una significativa evasione fiscale.

Altro dato significativo, la presenza di un numero approssimato, per difetto, delle utenze di non residenti. Numeri difficili da ricavare all’anagrafe. Limite che ostacola la ricerca delle seconde case ai fini dell’IMU. Una sinergia sui nominativi sarebbe auspicabile, ma per ora non è stata presa in considerazione, preferendo aspettare la soluzione dei problemi dell’informatizzazione anagrafica, perseguita da anni e ancora non risolta.

Utenze domestiche residenziali 42041
Utenze domestiche non residenziali 3412
Utenze domestiche residenziali non intestatarie di contratto 817
Totale 46270

Se prendiamo il numero delle abitazioni alla stessa data (1 ottobre 2012) 51.140 e sottraiamo il totale delle utenze, risulterebbero 4.870 alloggi sfitti. Cifra che però comprende l’evasione dell’imposta rifiuti, impossibile da determinare a causa delle deficienze del sistema informatico del Comune.

Ripetiamo: una revisione dell’intero sistema, attraverso un adeguato investimento potrebbe far risparmiare parecchio denaro e scovare l’evasione delle imposte sulle immobili e quella relativa ai servizi erogati.

Ai fini della nostra indagine consideriamo il valore di 4870 alloggi il limite massimo (evasione zero) dello sfitto abitativo in città.

Il mercato immobiliare

Quest’anno abbiamo proseguito la ricerca, consultando alcuni operatori del settore immobiliare, dopo un esame preliminare dell’offerta attraverso i siti internet delle maggiori agenzie.

Le agenzie immobiliari a Bolzano sono una sessantina, la metà delle quali delle quali sono iscritte alla FIAIP. L’ associazione dispone di un sito internet che raccoglie le offerte degli associati. Attualmente gli alloggi FIAIP in vendita sono circa 1100 su un totale di più di 1200 immobili.

Da tenere in considerazione che il protocollo etico della federazione prevede di accettare la mediazione solo per gli immobili in vendita ad un prezzo congruo con i valori del mercato. Così ci ha detto il Delegato Provinciale dell’Associazione, signor Perseghin Carlo, con il quale abbiamo conferito.

Motivo per il quale, sostiene il Delegato, nella sua agenzia riesce a realizzare le vendite in soli tre mesi.

Lo stesso stima il numero degli alloggi attualmente in vendita a Bolzano oltre le 2500 unità, per la maggioranza dei quali vengono richiesti prezzi al di sopra del loro effettivo valore, provocando la stagnazione del mercato.

Di parere diverso altri operatori storici (e sono la maggioranza), per i quali il mercato è bloccato: non si vende, non si compra e non si affitta. Sicuramente, dicono, se il venditore è costretto a vendere il prezzo cala anche del 30% e si riduce il tempo di vendita…

Pertanto è possibile che in alcuni casi i tempi di vendita diminuiscano, ma per effetto della crisi, non per la ripresa del mercato.

Lamentela comune la liberalizzazione dell’attività di mediazione (basta essere geometri o ragionieri) e la presenza di centinaia di abusivi. Attualmente operano in città fra regolari e abusivi dai 400 ai 600 agenti.

Fra la metà non aderente alla FIAIP, ci sono agenzie storiche, conosciute per la serietà. Il titolare di una di queste, che opera nella fascia medio – alta, conferma il blocco del mercato e la difficoltà di incrociare l’offerta con la domanda, a causa dei limiti alla concessione dei mutui da parte delle banche. Rifiuta le offerte di vendita al di fuori dai prezzi di mercato, ma nonostante ciò i tempi di vendita sono molto lunghi.

Difficoltà anche per gli affitti. Gli offerenti dimostrano una certa chiusura verso gli immigrati, nonostante la morosità sia quasi più evidente nella popolazione storica. Il pregiudizio rimane e limita l’attività, in quanto la domanda maggiore viene dall’immigrazione.

Ci sono anche agenzie immobiliari disposte ad assecondare le richieste dei venditori anche se fuori dai prezzi di mercato. Alcune di queste nei loro siti vantano più di duecento appartamenti in vendita. Il risultato è che ci sono alloggi in vendita da cinque anni e più.

Difficile fare una valutazione complessiva dell’offerta abitativa che in ogni modo per quanto riguarda gli alloggi dovrebbe attestarsi prudentemente intorno alle 3.000 unità.

Di queste almeno la metà vengono mostrate a compratori più o meno interessati.

Molto prudenzialmente stimiamo in 500 gli appartamenti vuoti in vendita con consumi superiori ai 20 kWh.

E cosi lo sfitto supera le 3500 unità. Se si aggiungono gli appartamenti nuovi tolti dalla vendita (circa 150 ) non dotati di contatori, altri appartamenti nuovi in attesa di assegnazione, si arriva almeno a 3.800 appartamenti ad essere buoni.

Naturalmente includendo uffici e negozi in corso di variazione di destinazione d’uso in alloggio si sfonda abbondantemente quota 4000.

Basti pensare all’ex sede dell’Alto Adige sul lungo Talvera, ai palazzi vuoti in Via Duca d’Aosta dove c’erano gli uffici della Provincia, alla ex SIP in Corso Italia, al nuovo edificio per uffici accanto all’Agenzia delle Entrate, gli uffici vuoti in zona industriale.

Domanda finale: non sarebbe meglio una politica di recupero dell’esistente, invece di pensare a costruire nuovi quartieri sul verde agricolo in Via Druso e sull’areale ferroviario, cementificando inutilmente il territorio della città?

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